Como cambiar de administrador de fincas en su comunidad de propietarios

Como cambiar de administrador de fincas en su comunidad de propietarios.  

En muchas ocasiones es necesario cambiar de administrador de fincas en la comunidad, aunque puede parecer que sea un trámite bastante complicado de realizar, en realidad es mucho más fácil de lo que parece. 

Son muchos los motivos por lo que desear cambiar de administrador de fincas, no estar de acuerdo con el trabajo realizado en su comunidad, pérdida de confianza o simplemente no estar satisfechos con sus servicios realizados, de una manera o otra desde nuestra administración de fincas Morales nos encargamos de todo el proceso de una forma rápida y sencilla, si tiene algún tipo de duda o consulta puedes comentarnos en este mismo post y le contestaremos en la mayor brevedad posible. 

En este artículo voy a explicar como cambiar de administrador de fincas de una forma sencilla y paso a paso para que no tengas ningún tipo de problema en realizar este trámite. 

Empezamos, el primer paso es revisar el contrato de servicios de tu actual administrador, con ello podremos evitarnos una posible indemnización, ya que, si el periodo del contrato no se ha cumplido o después de la renovación tácita, el administrador de fincas podría reclamar indemnización por daños y perjuicios por el tiempo que le falta hasta completar la anualidad.

Para evitar la posible indemnización, lo aconsejable es convocar una junta extraordinaria para acordar su cese cuando se aproxime la fecha del vencimiento de su contrato o si no existe contrato, desde el nombramiento de su cargo, ya que tal como explica el artículo 13.7 de la Ley de Propiedad Horizontal cita que: “Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos del gobierno se hará por el plazo de un año. 

Si existe causa justificada porque el administrador no está cumpliendo con sus funciones no habría que esperar hasta el momento de la renovación del cargo para su cese ya que habría un incumplimiento contractual y la comunidad podría exigir la resolución del contrato, es más la misma comunidad podrá exigir una indemnización por daños y perjuicios a su administrador de fincas por incumplimiento de sus funciones. 

El segundo paso es convocar una junta extraordinaria o esperar a la junta ordinaria para poder cambiar de administrador de fincas. El inconveniente de esperar a la junta ordinaria para proceder al cambio de los órganos de gobierno y en especial el cargo del administrador, es que el administrador estará presente en la junta y puede resultar una situación un poco incomoda para ambas partes, en nuestra opinión la mejor manera es convocar una junta extraordinaria, para ello es necesario que, el presidente lo considere conveniente, ya que será el encargado de convocar la junta, según el (Art. 16.1 LPH). 

En el caso de que el presidente no sea el que inste al cambio, habrá que notificarle por escrito por si debiese servir de prueba más adelante, donde resumiremos nuestras intenciones de celebración de la junta y así proceder a cambiar de administrador de fincas. Ya que es el presidente quien tiene que solicitar la junta extraordinaria, puede ocurrir que el presidente se niegue a convocar la junta, en este caso se podrá convocar siempre que lo pidan de forma manifiesta la cuarta parte de los propietarios de la comunidad o la cuarta parte de los coeficientes de participación, en este caso no habría necesidad de que el presidente estuviera de acuerdo con la propuesta de cambiar de administrador de fincas. 

Es importante tener en cuenta que hay que respetar el proceso de convocación de junta. Al convocar la junta extraordinaria se tiene que especificar claramente en la convocatoria de dicha junta, tiene que haber un punto en el orden del día el cambio de administrador y así poder cambiar de administrador de fincas. 

Para que sea plenamente válida la junta extraordinaria y poder cambiar de administrador de fincas hay que convocar dicha junta con 7 días hábiles de antelación y tendrá que colocarse a poder ser en el tablón de anuncios de la comunidad o en su defecto en un lugar visible donde pueda ser correctamente notificados todos los propietarios. 

Para poder cambiar de administrador de fincas es necesario tener mayoría simple (la mitad más uno de los propietarios asistentes o sumar más del 50% de la cuota de participación) para que pueda ser aprobado y así proceder a cambiar de administrador de fincas, también es importante tener preparado aproximadamente 3 presupuestos de administradores de fincas para en el mismo momento del cese del antiguo administrador, proceder a la votación del nuevo administrador en la misma junta extraordinaria.

Desde nuestra administración de fincas Morales ofrecemos de una forma clara y rápida nuestra carta de servicios, donde detallamos claramente cuales son las funciones que llevaremos a cabo en su comunidad con total transparencia. 

Además, hay que tener en cuenta que no es obligatorio tener que elegir al administrador nuevo en esa misma junta extraordinaria, se podría convocar una nueva junta más adelante pero el problema de esto, es que la comunidad se quedaría sin administrador durante un periodo de tiempo, y podría provocar problemas contables o de otro tipo, así que lo aconsejable es nombrar al nuevo administrador de fincas en la misma junta. 

En el caso de que se haya cesado al actual administrador y no se haya aprobado en junta el nuevo administrador, el nuevo órgano de gobierno, será de la siguiente manera, siempre que no se dicte lo contrario. 

El artículo 13.5 dice “Las funciones del secretario y del administrador serán asumidas por el presidente, salvo que se pacte lo contrario en la junta. 

El Artículo 13.6 dice “ los cargos de administrador y secretario podrán acumularse en una misma persona”. 

Como último punto a tener en cuenta es la de notificar por escrito al administrador saliente y darle un mes para que realice la transferencia de la documentación al nuevo administrador, el cual deberá entregar entre otra documentación, el cierre de la contabilidad hasta la fecha en que se produce el cambio de administrador de fincas. 

Desde nuestra administración de fincas Morales ofrecemos asesoramiento gratuito respecto a consultas que pueda surgir en su Comunidad, nuestros abogados expertos en Derecho Inmobiliario le responderán en la mayor brevedad posible.